Відмова від УМК та суди за документи: як у Хмельницькому будинки створюють ОСББ

• Нерідко відмова мешканців від послуг управляючих муніципальних компаній закінчувалась судовими позовами.
• В одному з будинків мешканці платять так само, як платили за послуги УМК.
• Чи пішов на користь перехід на самоуправління – розповідаємо в матеріалі.

20 багатокватирних будинків в Хмельницькому з 2022 року відмовились від послуг управляючих муніципальних компаній та створили ОСББ. Про це журналістці vsim.ua розповіли в управлінні житлової політики міськради у відповіді на запит. Розповідаємо про досвід такого будинку та загалом про процедуру переходу в матеріалі.

Досвід багатоповерхівки 1996 року будівництва

Багатоповерхівка за адресою Шухевича 2/1Б – один із 20 будинків, що відмовився від послуг управителя. Його обслуговувала УМК «Центральна», розповідає нинішній голова об’єднання співвласників багатоквартирних будинків Ігор Кольцов.

– Спонукало нас те, що ми були незадоволені роботою управителя. Вирішили самоорганізуватися, взяти все в свої руки і приводити до ладу будинок. У вересні 2022 року провели збори. Виходить, що в нас 179 квартир, ще прибудована комерція до будинку за нашою адресою. Нам довелося збирати 80%, щоб проголосувати. Деякі мешканці, звісно, говорили, мовляв, війна, не на часі. Але навіть ті, хто були спочатку скептично налаштовані – зрозуміли, що це було правильне рішення.

«Кількість боржників зменшилась вдесятеро…»

На період відмови від послуг управителя на будинку була заборгованість у 80 тисяч гривень, її було погашено, говорить голова ОСББ. Та після переходу багатоповерхівки на самообслуговування кількість боржників зменшилась вдесятеро – з 40 квартир залишилось лише 4.

– Дві з них напевно не знають навіть, що в нас створене ОСББ, бо на початку повномасштабної війни виїхали за кордон і зв’язку з ними немає. Є такі вредні, що не платять – з ними будемо боротися через суд. Загалом боржників стає менше, бо мешканці бачать зміни.

«На одній трубі було 25 хомутів…»

Для того, щоб розпочати роботу в будинку, з мешканців збирали спочатку по 200 гривень. На суттєвіші витрати люди додали ще по 2250 гривень. За ці кошти в під’їздах замінили вікна на пластикові, поставили нові тамбурні двері. Провели заміну труб гарячої та холодної води, які, за словами голови ОСББ, на період передачі будинку від УМК були в аварійному стані.

– На одній трубі в нас було 25 хомутів. Коли ще був управитель, цю трубу заліплювали і їхали. Ми її повністю замінили на пластикову. Якщо взяти по гарячій воді і системі опалення, то жоден кран не перекривав воду. Тільки центральний. Зараз по будинку всі крани функціонують. Навіть коли якась аварійна ситуація в квартирі – будинок цього не відчуває.

«Сусідні будинки побачили, що робота проводиться…»

Станом на зараз, в будинку проводять ремонт всіх трьох під’їздів – кладуть плитку, перефарбовують стіни. В майбутньому планують встановлювати пандуси та брати участь в програмі з утеплення будинку. Сума внесків в ОСББ залишилась така сама, як була в УМК – 8,25 за квадратний метр, говорить Ігор Кольцов. В цю суму закладені також послуги щоденного прибирання в під’їздах.   

– А далі вже й сусідні будинки побачили, що робота проводиться. І вже кажуть: «Нам теж треба створювати ОСББ».

В самому штаті ОСББ зараз є голова, бухгалтер та прибиральниця, каже Ігор Кольцов. А на випадок поломок, надзвичайних ситуацій або й планових робіт користуються послугами приватної аварійно-сервісної служби, де в штаті є електрики, сантехніки та інші фахівці з обслуговування будинку.

З будинків перед створення ОСББ примусово стягувались борги

Як розповіли у міськраді, процес створення юридичної особи – Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків – супроводжувався стягненням заборгованості за послуги УМК і триває далі в судовому порядку державною виконавчою службою.

–– Всі будинки мали заборгованість перед управителями за надані послуги. Найменша сума заборгованості становила 9 068,29 грн, найбільша – 266 375,76 грн. – розповіли в управлінні житлової політики. Наразі заяв від мешканців будинків про розірвання договору з УМК Хмельницького не надходило.

Процедура створення Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків виглядає так:

·   співвласники проводять установчі збори, затверджують статут та обирають органи управління;

·   після державної реєстрації приймають рішення щодо форми управління;

·   розраховуються з управителем (в даному випадку, УМК);

·   управитель передає керівництву ОСББ всі необхідні документи на будинок.

Які недоліки співпраці з управителем

Більшість комунальних управителів, колишніх ЖЕКів працюють за залишковим принципом, розповідає в коментарі vsim.ua адвокат Сергій Литвиненко. Як це виглядає на практиці:

·   Управляючі муніципальні компанії не завжди прозоро витрачають кошти мешканців. Люди можуть сплачувати за тарифом, але не бачити реальних виконаних робіт – прибирання або планових ремонтів мереж.

·   Кошти, сплачені управителю, не акумулюються на ремонт конкретного даху чи під’їзду, а йдуть у «загальний котел».

·   Нерідко управителі надають неякісні послуги: аварійні бригади реагують повільно, а про комплексний капітальний ремонт мова взагалі не йде.

«Підводні камені» створення ОСББ

Співвласники багатоквартирних будинків можуть зіткнутися із низкою юридичних пасток, якщо захочуть відмовитись від послуг управляючих компаній, зазначає адвокат Сергій Литвиненко. Перш за все, ЖЕКи можуть бути прискіпливі до документів чи самої процедури зборів.

– Якщо під час проведення зборів або письмового опитування було порушено регламент (наприклад, повідомлення надіслано менше ніж за 14 днів, невірно розраховані частки площ, відсутні підписи), невдоволені власники або ЖЕК можуть оскаржити створення ОСББ у суді, – говорить адвокат.

Витребувати документи в ЖЕКу

Друга проблема, додає адвокат – із документами на будинок. ЖЕКи часто втрачають або навмисно не віддають:

·   Технічний паспорт будинку.

·   Схеми внутрішньобудинкових мереж (водо-, тепло-, електропостачання).

·   Акти прийняття в експлуатацію та паспорти на ліфтове обладнання.

Таку практику в Хмельницькому підтверджує й голова ОСББ Ігор Кольцов. У випадку з багатоповерхівкою на Шухевича 2/1Б, управитель ще погодився віддати документи добровільно. Коли мешканці інших будинків побачили приклад і захотіли відмовитись від послуг УМК – почалися проблеми.

– Зараз вже дійшло до того, що деякі будинки ми забираємо через суд, бо ЖЕК не хоче віддавати. Вони нічого не роблять, але й принципово не хочуть віддавати, бо це їхній заробіток.

ОСББ забирає в «спадок» дім після бездіяльності управителя

Після створення ОСББ власники забирають в ЖЕКу будинок в тому стані, в якому він є.

– Якщо ЖЕК десятиліттями не ремонтував підвали чи покрівлю, перші ж аварії після створення ОСББ лягають на плечі співвласників, – зазначає адвокат Сергій Литвиненко.

В процесі передачі співвласники також можуть виявити, що ЖЕК віддав на приватизацію приміщення будинку – підвали, горища або місця для зберігання візків. Або без дозволу мешканців здав ці приміщення в оренду. Однак ОСББ не оплачує борги мешканців перед ЖЕКом – їх кожен власник квартири віддає зі своєї кишені.

Монополісти та прибудинкова територія

Водоканал чи теплопостачальна компанія намагаються зафіксувати межу відповідальності ОСББ якомога далі від будинку (наприклад, на зовнішній колодязь), щоб перекласти втрати у зовнішніх мережах на мешканців.

– Якщо прибудинкова територія не оформлена у власність або користування ОСББ, виникають суперечки щодо меж прибирання, паркування та точкової забудови у дворі, – говорить адвокат.  

Додайте Всім.юа до вибраних джерел у Google