Як укласти договір оренди та отримати максимальний дохід від паю

Питання оренди землі, форм та розмірів оплати за оренду, її встановлення та зміни, порядку укладення, зміни та припинення договорів оренди тощо регулюються Земельним кодексом України, Законом України  «Про оренду землі» тощо. Нагадаємо, що відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)" від 12 лютого 2015 року №191-VIII, з квітня 2015 року укладання договорів оренди землі здійснюється по новому.

Як передбачено у ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України «право оренди земельної ділянки» - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Тому, передаючи ділянку (пай) в оренду, слід укласти договір оренди з тим, кому ви її передаєте. Він обов'язково має бути письмовим, а не усним. За бажанням, при укладенні такий договір може бути посвідчений нотаріально. Варто відзначити, що право оренди земельної ділянки виникає в орендаря з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону. Форма Типового договору оренди землі затверджена Постановою Кабінету Міністрів від 03 березня 2004 року № 220 до якої Постановою Кабінету Міністрів України від 23 листопада 2016 р. № 843 було внесено ряд змін, зокрема, його форму приведено у відповідність із Законом про оренду землі. Так, змінами внесеними до типової форми оренди землі передбачено можливість укладання договору оренди на декілька земельних ділянок одного орендодавця. Крім цього у типововму договорі передбачено обовязковість перегляду розміру орендної плати: у разі зміни розмірів орендної плати встановлених Податковим кодексом України, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у договорі оренди.

При укладанні договору оренди земельної ділянки необхідно досить чітко визначитися з умовами договору враховуючи всі істотні умови передбачені ст.15 Закону України «Про оренду землі», , а саме: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки; строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням  її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку ії внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, та ретельно прописати їх в договорі оренди землі. При цьому слід враховувати, що згідно ст. 19 Закону про оренду землі, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років. Розрахунок по орендній платі справляється у грошовій формі, та за згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Передаючи свою земельну ділянку (пай) в оренду, потрібно пам'ятати, що є свої особливості і стосовно сплати орендної плати. На сьогоднішній день розмір орендної плати становить 6-8% від нормативної грошової оцінки. Але сьогодні вже є оренда з розміром в 10% від нормативної оцінки, що в становить 3500 грн. за 1 Га. Проте, на мою думку при розрахунку орендної плати має враховуватися ринкова вартість землі, а не економічні розрахунки дохідності від землі, які розраховувались станом на 1989р.та використовуються для нормативної оцінки на сьогодні. У випадку заниженої орендної плати то селянин - власник паю, вправі переглянути розмір орендної плати в бік її збільшення. Для цього йому слід подати письмову заяву-пропозицію (як додаткову угоду до договору оренди землі) про збільшення розміру орендної плати. Адже згідно зі ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, але у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Громадянам, які надали в оренду свої земельні ділянки, варто знати і те, що у випадку порушення істотних умов договору оренди землі, (порушення прав сторони договору, порушення строків виплати або невиплата орендної плати, та інші), орендодавець (селянин) взагалі має право розірвати договір достроково в судовому порядку, керуючись ст. 32 Закону, яка передбачає, що на вимогу однієї з сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору. Тому в ситуації, коли Агрофірма порушує строки виплати або не сплачує селянину орендної плати, сплачує занижену орендну плату та з інших підстав, останній вправі, не чекаючи закінчення строку договору оренди, достроково припинити дію цього договору, розірвавши його в судовому порядку.

І на останок слід пам’ятати що один примірник договору підписаного орендарем та зареєстрованим в установленому порядку обов’язково має бути наданий орендодавцю. Адже за відсутності у вас договору, якщо орендар порушуватиме досягнуті з вами домовленості, без договору «на руках» вам буде складно захистити свої права від їх порушень з боку недобросовісного орендаря.